Murabaha cost plus financing

Vediamo in questo articolo come funziona nella finanza Islamica lo strumento finanziario del “murabahah” come strumento alternativo al tradizionale MUTUO IPOTECARIO a tasso variabile del sistema bancario occidentale che tutti conosciamo.

Il documento di banca d’Italia n°73 dell’Ottobre 2010 scrive che il “Murabaha” è un contratto diffuso nella Finanza Islamica per il credito al commercio e quello all’importazione.

In principio, secondo la Finanza Islamica detto tipo di investimento è da ritenersi un credito al commercio (commercio di Immobili).

Documentazione ufficiale attesta che nel corso del 2011-2012 i fondi pensione Malesiani hanno investito in immobili Inglesi con obiettivo di ottimizzare il loro IRR (internal rate of return) per gli investitori Sharia’ah compliant.

Approfondiamo in questa sede l’acquisto dell’Immobile con il Murabaha cost plus financing traendo esempio da un business case di CIMB Bank pubblicato nel Global Islamic Finance Report del 2012 di CIMB Bank, precisiamo anche ai nostri lettori che CIMB Bank nel 2012 era nella Top 10 delle Banche più liquide al mondo e la terza Banca più importante in Malesia.

Tipicamente gli Investitori Shariah compliant nel 2012 richiedevano un IRR tra 8% e 10% a 5 anni per investire sul mercato Immobiliare internazionale, in Italia nel 2012 nei casi più eccellenti avevamo un IRR a 9 anni dell’8% , probabilmente oggi siamo migliorati molto.

La tecnica utilizzata da CIMB Bank attraverso il Murabaha cost plus financing è il caso tipico di un accoro del tipo non PLS (profit and loss-sharing). E’ un operazione che viene articolata con due successivi contratti che in Italia sono conosciuti come:

  • Compravendita/appalto del bene reale.
  • Compravendita con patto di riscatto del bene reale.

Anzitutto evidenziamo che la Banca Islamica acquista il bene Immobile in nome proprio ma per conto del cliente “shariah compliant” per poi rivendergli a un prezzo pari a quello iniziale lo stesso bene reale (es: Immobile) maggiorato di un mark-up che viene accordato ed il rimborso avviene attraverso un regolamento differito (ratealmente).

In questo modo, la Banca che investe per mezzo di una “murabahah facility” si garantisce un ritorno dell’investimento che rimane tuttavia variabile sulla base del benchmark.

Come nel mutuo ipotecario classico, il pagamento può avvenire anche ratealmente in un tempo che viene predeterminato tra la Banca Islamica ed il Cliente-Investitore. Attenzione nel conteggio che secondo i principi Sharia’ della riba l’interesse è vietato e viene inteso come un profitto della Banca dilazionato ed eventualmente soggetto a variazione (interesse variabile).

Lo fasi dell’operazione di finanza nel murabaha cost plus financing 

  • L’investitore “Shariah compliant” richiede alla Banca Islamica i fondi per finanziare l’acquisizione dell’immobile commerciale attraverso lo strumento della “murabahah facility” per l’ammontare esatto del capitale necessario per acquistare direttamente la proprietà dell’immobile commerciale come prodotto finito.
  • Nell’accordo di “murabahah” le parti (la banca Islamica e l’Investitore Shariah compliant) fissano il rimborso del finanziamento dell’Immobile commerciale al “murabahah pricing” in un termine di tempo prestabilito, ad esempio nel periodo di 5 anni.

Il ruolo del Facility Agent

  • La Banca Islamica, acquista una “commodity” dal broker A, non utilizzando i fondi propri e poi rivende la “commodity” all’investitore compliant aggiungendo il (margine di profitto) pari al benchmark che in questo caso è il LIBOR a tre mesi più il 2%, questo sarà il “murabahah pricing”.
  • L’investore compliant rivende la commodity al Broker B che pagherà a tre mesi, ma il Broker B non pagherà immediatamente l’Investitore, infatti il Broker B rivenderà subito la commodity al Broker A il quale anch’esso non pagherà subito il broker B.
  • Il Broker A avendo una doppia partita credito/debito istruisce direzioni alla Banca Islamica di pagare il Broker B in compensazione della partita di devito aperta tra la Banca Islamica e il Broker A.
  • Il Broker B ordina alla Banca Islamica di pagare l’Investitore Shariah compliant in compensazione del suo credito.
  • Il Murabaha pricing del finanziamento viene quindi fissato con benchmark al LIBOR a tre mesi più un “plus” del 2% discrezionale.
  • Alla scadenza dei 3 mesi, il cliente investitore paga la somma pari al LIBOR a tre mesi con interesse del 2% che viene trattato come un profitto nel contratto di “murabahah”, mentre il capitale iniziale sarà pagato alla scadenza in unica soluzione.
  • La Banca Islamica pur acquistando una tradable commodity non paga immediatamente il Broker A
  • A questo punto il cliente-investitore ha raccolto le somme del capitale necessario per l’investimento

Con un capitale iniziale pari a 10 Milioni, il (margine di profitto) della Banca sarebbe pari a 62.500/anno, “cost” (K) 10 Mio “plus” LIBOR a tre mesi del 2%.

L’aspetto fiscale sul trattamento del rimborso delle rate di un murabah su Immobile Italiano

I principi della finanza Islamica scaturiscono da precetti religiosi della Shariah e sono ben chiari nel divieto della riba’, ovvero del pagamento di interessi fissi o determinabili su fondi prestati,  in quanto non si riconosce un pagamento dell’interesse che matura sul capitale del rabb al mal, ma si riconosce un profitto.


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